BAIL COMMERCIAL/
commandement de payer

LES BONS REFLEXES A RECEPTION D’UN COMMANDEMENT DE PAYER VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE PREVUE AU BAIL COMMERCIAL

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Lorsque le locataire d’un bail commercial reçoit, par voie d’huissier, un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce dernier peut engager plusieurs actions.

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1. Action en contestation du commandement de payer devant le juge du fond

Tout d’abord, le locataire dispose de la possibilité de contester le commandement de payer lui-même :

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• en raison d’une nullité du commandement à défaut de respect des mentions obligatoires sur l’acte d’huissier ou de l’absence de mention du délai d’un mois pour régulariser la dette locative visée à l’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce,

•  en raison de la mauvaise foi du bailleur (le bailleur qui poursuit le recouvrement de sommes sans fournir au locataire un décompte fiable permettant de déterminer la créance ne fait pas preuve de la bonne foi requise pour la mise en œuvre de la clause résolutoire (CA Paris, 13 février 2008, JurisData n° 2008-364886)),

• Ou encore lorsque leurs mentions et indications sont de nature à créer dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans un délai requis (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-29.923).

Dans ce cas, le locataire peut assigner le bailleur devant le juge du fond pour solliciter la nullité du commandement de payer. Rappelons qu’en l'absence d’un commandement de payer régulier, la clause résolutoire ne peut avoir d’effet (Civ. 3e, 25 mars 1992, n° 90-15.691).

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Le locataire peut encore contester, devant le juge du fond, les causes du commandement (erreur dans le principe, le montant ou l’exigibilité de la dette locative).

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Il convient impérativement d’initier cette action dans le mois suivant la réception du commandement de payer car celle-ci rend irrecevable toute action du bailleur devant le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.

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En initiant cette action, le bailleur est donc bloqué et ne peut obtenir une décision d’expulsion.

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Le locataire conserve la faculté de solliciter, devant le juge du fond, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement des articles L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil.

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Rappelons en effet que, sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, le locataire peut demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire :

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« Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En outre, en application de l’article 1343-5 du code civil :

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« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

2.  Action devant le juge des référés en demandant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Dans l’hypothèse où le locataire ne disposerait pas de moyens de contester le commandement de payer devant le juge du fond, il dispose toujours de la possibilité de saisir le juge des référés pour solliciter sur le fondement des articles L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

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La saisine dans le mois du commandement n’est pas impérative, le locataire pouvant se prévaloir de l'article 1343-5 du code civil de façon reconventionnelle après avoir été assigné en acquisition de la clause résolutoire.

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En effet, rappelons que : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ».

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Il convient toutefois de noter que l'initiative prise par le locataire dans le délai d’un mois est un élément prouvant sa bonne foi.

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Le juge qui accorde des délais suspend les effets de la clause résolutoire. Ces délais sont impératifs. Si le locataire ne les respecte pas, la clause résolutoire est acquise.

3. Action devant le Président du Tribunal de commerce aux fins de solliciter des délais de paiement le temps de la conciliation

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Enfin, rappelons que lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure de conciliation ouverte par le Président du Tribunal de commerce sur le fondement de l’article L. 611-4 du code de commerce, ce dernier peut solliciter, devant le Président du Tribunal de commerce qui a ouvert la procédure de conciliation, l’octroi de délais de paiement le temps de la procédure de conciliation.

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L’article L. 611-7 du code de commerce dispose ainsi que :

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« Au cours de la procédure, le débiteur peut demander au juge qui a ouvert celle-ci de faire application de l'article 1343-5 du code civil à l'égard d'un créancier qui l'a mis en demeure ou poursuivi, ou qui n'a pas accepté, dans le délai imparti par le conciliateur, la demande faite par ce dernier de suspendre l'exigibilité de la créance. Dans ce dernier cas, le juge peut, nonobstant les termes du premier alinéa de ce même article, reporter ou échelonner le règlement des créances non échues, dans la limite de la durée de la mission du conciliateur ».

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